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15- D- 0771 201 5 年 12 月 24 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
大和ハウ
ス
リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：3263）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ−
格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ−
■ 格付事由
(1) 07年 9月に設立され、12 年 11 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した複合型のJ -RE IT 。物流施設及び商業施設を投資対象としており、資産運用会社（A M）のスポンサーは大和ハウス工 業である。現行ポートフォリオは計 41物件、取得価格総額で約 2, 038 億円の資産規模となっており、内 訳は物流施設 32 物件、商業施設（底地を含む）9 物件と、物件数ベース及び取得価格ベースともに物流 施設が約 8 割を占めている。
(2) 本投資法人は 15 年に、3 月実施の第 2 回公募増資等を通じ「D プロジェクト久喜Ⅲ」をはじめスポンサ ーが開発した物流施設7 物件を約484 億円で、9 月には商業施設の「ドリームタウンA L i」をスポンサー グループから約 78 億円で新規取得した。継続的な外部成長により、ポートフォリオについて資産規模及 び収益規模が拡大していることに加え、分散効果に伴い最大物件である「D プロジェクト浦安Ⅱ」への集 中度は14/ 8 期末の14.8％から足元では 10.5％へ緩和されている。またPM 業務等におけるスポンサーグ ル ー プ と の コ ラ ボ レ ー シ ョ ン 、 長 期 固 定 を 主 体 と し た テ ナ ン ト と の 賃 貸 借 契 約 形 態 等 を 背 景 に 、 ほ ぼ 100％の稼働率や、15/ 8 期末の取得価格ベースで 5. 6％の NOI 利回りを維持している。これらの賃貸事業 運営のトラックレコードからみて、キャッシュフローの安定性は当面確保されているものと J C R では考 えている。財務面ではポートフォリオの含み益が緩やかながら増加傾向にあるほか、資産総額ベースの簿 価 L T Vは 15/ 8 期末で 45.2％と概ね横這いで推移しており、当面安定した財務運営の継続が想定される。 以上を踏まえ、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3) 本投資法人はスポンサーグループによるパイプライン・サポートを最大限に活用し、資産規模目標 4, 000 億円を目指すことを、外部成長の方針として掲げている。内部成長に関してはスポンサーグループの施設 運営力を活用し、L E D 化工事によるコスト削減等への取り組みが続けられており、足元で一定の成果が みられている。今後についてはスポンサーグループにおいて、相応のパイプライン物件が確保されている ことに加え、特に物流施設について開発投資計画が拡大傾向にあることから、同グループとの強い協働関 係を軸とした外部成長の動向が、物件及びテナント分散の更なる進展の観点からも注目ポイントになると みている。
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【新規取得物件の概要】 ドリームタウン ALi
・青森県青森市所在の地域密着型複合商業施設。07 年 8 月に竣工した A 棟（鉄骨造平家建店舗）及び B 棟 （鉄骨造 2 階建店舗）、10 月に竣工した C棟（鉄骨造 2 階建店舗）及び 11 月に竣工した D 棟（鉄骨造 2 階 建遊技場・会館・店舗）の計 4 棟からなる。開業は 07 年 9 月で、15 年 8 月末時点において「ドン・キホー テ」、「ユニクロ」、「ラウンドワン」等をキーテナントとし、計 36 テナントで構成されている。築後約 8 年 と比較的新しく、小売店舗のほかサービス系業種や遊技場を配しているテナント構成、店舗や駐車場の配 置等からみて相応の競争力や集客力が見込まれる。
・本物件は、96年以降土地区画整理事業が施行された浜田地区に所在し、幅員 25m の市道を挟んだ向かいに は「イトーヨーカドー青森店」が所在するほか、近隣に「ケーズデンキ」、「コジマ」、「しまむら」、「スー パードラッグアサヒ」等の出店もみられ、商業ゾーンとしての集積度は高いとみられる。幹線道路との接 道はないものの、東、南、西の各方面において国道等へのアクセスが確保されたエリアに所在するほか、 東北縦貫自動車道（青森自動車道）「青森中央 IC 」が浜田地区に隣接しており、広域からのアプローチも比 較的容易な道路環境にある。駐車場台数は 778 台を有し、駐車場出入口も多く、車利用客の利便性は確保 されている。区画整理地区内に郊外型店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、周辺の住宅地はニュータウン に立地し、1km の足元商圏は40 歳未満が半数を占めていることから、良好な商業背後地が形成されている ものと考えられる。
・スポンサーグループの大和情報サービスがマスタリース及びプロパティマネジメント業務を担っている。 マスターリース契約はパススルー型で、10 年間（15 年 9 月 28 日から 25 年 9 月 27 日まで）の長期契約で ある。なお、15 年 8 月末時点の稼働率は 98. 94％となっている。
取得日：15 年 9 月 28 日 取得価格：7, 790 百万円
鑑定評価額：8, 100 百万円（15 年 7 月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：大和ハウスリート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資 法人債間限定同順位特約付）
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 12 月 22 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 大和ハウスリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
